Um dos riscos mais subestimados e erros mais cometidos por investidores iniciantes no mercado imobiliário através dos leilões judiciais e extrajudiciais é a não investigação quanto à prévia existência de débitos de natureza propter rem, ou seja, aquelas obrigações que estão necessariamente vinculadas ao imóvel adquirido, independentemente de quem seja ou passe a ser o proprietário do mesmo.
O que são as obrigações Propter Rem
Propter Rem é uma expressão latina que significa por causa da coisa. Na prática jurídica, designa as obrigações que se vinculam ao imóvel — e não ao seu proprietário – e que se transmitem automaticamente a qualquer adquirente, seja por compra e venda convencionada ou por arrematação em leilões judiciais ou extrajudiciais, a depender do regramento definido para o leilão adotado. Os exemplos mais comuns são: IPTU em atraso, taxas condominiais em atraso, contribuição de melhoria e taxas de manutenção de redes publicas.
O pacífico entendimento do STJ sobre a matéria – Tema 1.134
O Superior Tribunal de Justiça, recentemente, consolidou seu entendimento sobre o assunto, pacificando uma divergência antiga e responsável por milhares de discussões em âmbito judicial relativo à matéria, havendo consolidado o entendimento no sentido de ser absolutamente ilegal a tentativa de transferência da responsabilidade das obrigações Propter Rem, ainda que assim prevista em edital que regerá o leilão judicial, para o arrematante, ou seja, o STJ firmou o entendimento no sentido de ser vedada a transferência da responsabilidade pelo pagamento das obrigações já vencidas, quando da realização do leilão, ao arrematante, tendo em vista o fato técnico-jurídico no sentido de ser a arrematação em hasta pública – leilão de imóvel promovido na esfera judicial – deter natureza de aquisição originária de propriedade.
Como identificar e mensurar os débitos Propter Rem
Importante ressaltar que o entendimento acima mencionado, aplicado em sede de efeito repetitivo por parte do Superior Tribunal de Justiça, foi aplicado em âmbito judicial e ao ser modulado, não traçou qualquer menção aos leilões promovidos na modalidade extrajudicial. De tal sorte, ao menos até o momento, inexiste qualquer interpretação expressa no sentido de que os leilões extrajudiciais deteriam a mesma condição jurídica apontada acima, ou seja, modalidade de aquisição de propriedade originária.
Tendo em vista a questão aqui destacada, inexiste qualquer certeza quanto à possibilidade ou não de extensão de dito entendimento aos leilões extrajudiciais com o fim de, também, afastar a regra expressa no edital do leilão que transfira ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento das obrigações de natureza Propter Rem vencidas anteriormente à realização da alienação coercitiva do imóvel pretendido.
De tal forma, ainda que seja possível a discussão perante o Poder Judiciário quanto ao regramento ora tratado, faz-se imprescindível a adoção de muita cautela quando da análise de qualquer imóvel posto em leilão extrajudicial, visto que inexiste qualquer certeza no sentido de efetivo afastamento das regras do edital que definam como responsabilidade do arrematante o pagamento das obrigações propter rem.
Desta forma, a caminho seguro que deverá ser adotado por qualquer arrematante que pretender adquirir um imóvel em leilão extrajudicial, deverá ser o prévio e detalhado levantamento das obrigações propter rem já vencidas, devendo, para tanto, obter os seguintes documentos:
- Certidão de débitos de IPTU junto a Prefeitura Municipal
- Demonstrativo de débitos condominiais a administradora do condominio
- Verificação se o edital menciona expressamente a existência de débitos e suas condições de responsabilidade
- Análise detalhada da matrícula do imóvel para identificar registros de execuções fiscais
Os débitos propter rem podem transformar uma arrematação aparentemente vantajosa em uma operação extremamente deficitária. A Soares de Azevedo Advocacia e Consultoria Jurídica identifica e quantifica esses débitos em todas as analises que realiza.
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